Trong suốt hai thập kỷ qua, thị trường tài chính đã nhiều lần cho thấy một quy luật quen thuộc: những giai đoạn tưởng chừng yên ổn, báo chí tràn ngập tin tức lạc quan thường nhanh chóng bị đảo chiều bất ngờ. Chu kỳ bùng nổ rồi sụp đổ của các loại tài sản không phải là ngẫu nhiên – nó phản ánh những lực kinh tế sâu xa và tâm lý đám đông. Nhưng hiện tại, chúng ta đang chứng kiến một điều lớn hơn những chu kỳ 4–5 năm thông thường. Đó là sự kết thúc của một “siêu chu kỳ” kéo dài 14 năm – kỷ nguyên tiền rẻ toàn cầu.

Sự trỗi dậy và sụp đổ của tiền rẻ

Nguồn gốc của kỷ nguyên này bắt đầu từ năm 2008, khi thế giới đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng. Để cứu vãn nền kinh tế, các ngân hàng trung ương lớn do Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) dẫn đầu đã tung ra các gói nới lỏng định lượng (QE) chưa từng có. Lãi suất bị hạ xuống gần bằng 0, bơm vào nền kinh tế toàn cầu một lượng vốn khổng lồ giá rẻ. Suốt 14 năm, dòng tiền rẻ này đã thổi bùng giá tài sản từ cổ phiếu, bất động sản cho đến những công cụ đầu cơ rủi ro như tiền điện tử và NFT.

Tuy nhiên, bữa tiệc nào rồi cũng phải tàn. Sau đại dịch, lạm phát toàn cầu tăng vọt lên mức chưa từng thấy trong nhiều thập kỷ. Fed đã phản ứng bằng chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ nhất trong lịch sử hiện đại, nâng lãi suất từ gần 0 lên hơn 5% trong giai đoạn 2022–2024. Đây là dấu mốc chấm dứt kỷ nguyên tiền rẻ. Dù hiện nay lãi suất đã giảm nhẹ xuống khoảng 3,75%–4,0%, mức này vẫn cao so với mục tiêu lạm phát. Châu Âu cũng kết thúc chu kỳ tăng lãi suất, giữ lãi suất tiền gửi ở 2,0%, còn Nhật Bản đã chấm dứt chính sách lãi suất âm kéo dài hàng thập kỷ, hiện ở mức 0,5%.

Hiệu ứng domino lên các loại tài sản

Hệ quả của sự thay đổi mang tính địa chấn này đang dần lộ rõ. Tại Việt Nam, cũng như nhiều nền kinh tế khác, dòng vốn đang bị tái định giá. Tín dụng không còn dồi dào, các dòng tiền đầu cơ đang khô cạn. Điều này kích hoạt một đợt tái định giá lớn đối với những loại tài sản vốn chỉ tồn tại nhờ tiền rẻ.

Một trong những nạn nhân đầu tiên là đất đầu cơ – những mảnh đất mua không nhằm nhu cầu ở thật mà chỉ để bán lại kiếm lời nhanh. Trong những năm bùng nổ, lãi suất thấp cho phép người mua vay vốn lớn, chỉ cần một khoản đặt cọc nhỏ là có thể sở hữu đất và sang tay kiếm lợi nhuận nhanh chóng. Giờ đây, khi tín dụng bị siết và chi phí vay tăng, thanh khoản ở phân khúc này gần như biến mất. Những khu vực từng được thổi giá nhờ tin đồn hạ tầng – từ vùng ven Hà Nội đến các tỉnh – đã giảm 20–40% so với đỉnh. Có nơi giá chào bán hiện chỉ bằng một nửa năm 2021 nhưng vẫn không có người mua.

Thay đổi mang tính cấu trúc và chính sách

Đây không chỉ là một đợt giảm theo chu kỳ, mà là sự thay đổi mang tính cấu trúc. Từ đầu năm 2025, luật kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết chặt hoạt động phân lô, bán nền, đánh thẳng vào mô hình đầu cơ đất nền. Mô hình xẻ đất bán giấy không còn dễ dàng. Số liệu thị trường cho thấy sự phân hóa rõ rệt: giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn tăng nhờ nhu cầu ở thật, trong khi đất nền tiếp tục giảm giao dịch, thanh khoản năm 2024 giảm thêm 15–18% so với 2023.

Sự thay đổi này cho thấy một thực tế khắc nghiệt: đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu hoặc dòng tiền cho thuê vẫn thu hút được người mua và thậm chí tăng giá nhẹ. Ví dụ, quý 3/2025 tại Đà Nẵng, một số lô đất hợp pháp ghi nhận giá thứ cấp tăng 3–4%, hay đất nền ven biển có tiềm năng du lịch vẫn giữ giá. Điều này chứng minh dòng tiền thông minh không rời bỏ bất động sản – nó chỉ rời bỏ tài sản ảo.

Bài học khắc nghiệt cho nhà đầu tư

Với nhiều người ôm đất đầu cơ, rủi ro không chỉ là giá giảm trên giấy mà còn là chi phí cơ hội của vốn bị kẹt. Khi tiền bị chôn trong tài sản kém thanh khoản, những cơ hội sinh lời khác sẽ trôi qua. Giai đoạn 2026–2028 dự báo sẽ là cuộc thanh lọc khốc liệt nhất với các điểm nóng dựa vào tin đồn. Chỉ những tài sản có dòng tiền thật hoặc giá trị sử dụng thực mới tồn tại.

Sự chuyển đổi này là hồi chuông cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư quen với luật chơi cũ. Niềm tin rằng đất nào rồi cũng tăng giá đã trở thành di sản của thời tiền rẻ. Môi trường mới đòi hỏi sự chọn lọc, kiên nhẫn và tập trung vào giá trị nội tại. Khi tài sản vật lý đầu tiên – đất – bắt đầu đóng băng, một số nhà đầu tư lại tìm đến vàng như nơi trú ẩn. Nhưng ngay cả nơi trú ẩn này cũng có thể trở nên chật chội và kém an toàn hơn tưởng tượng.

Kết luận

Sự kết thúc của kỷ nguyên tiền rẻ đang viết lại bức tranh đầu tư. Các chiến lược đầu cơ dựa vào tín dụng rẻ giờ trở thành gánh nặng. Thay đổi chính sách, thanh khoản hạn chế và chi phí vay cao đang buộc dòng vốn dịch chuyển về những tài sản có giá trị thật và bền vững. Những người thích nghi sớm – chuyển từ lời hứa trên giấy sang dòng tiền thực – sẽ vượt qua giai đoạn này. Còn những ai bám vào quá khứ sẽ phải trả học phí đắt nhất trong đời tài chính của mình.