Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều biến động mạnh mẽ, với Hà Nội nổi lên như một tâm điểm tăng giá hàng đầu. Tuy nhiên, khi thị trường dần trưởng thành và các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội mới, sự chú ý bắt đầu chuyển hướng về TP. Hồ Chí Minh – đặc biệt là trong hình hài mới sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu vào năm 2025. Sự kiện này đã tạo ra cái gọi là "TP. Hồ Chí Minh mới", đặt ra câu hỏi liệu đây có thể trở thành tâm điểm của một đợt tăng giá lớn tiếp theo.

Bối cảnh: Hà Nội tăng giá mạnh và lo ngại của nhà đầu tư

Từ năm 2023 đến 2025, Hà Nội chứng kiến sự gia tăng vượt bậc về giá trị bất động sản, đặc biệt trong phân khúc chung cư. Nhiều dự án đã tăng giá gấp đôi chỉ trong vòng hai năm, tạo ra cả sự hứng khởi lẫn lo ngại cho giới đầu tư. Những người mua sớm đã hưởng lợi lớn, nhưng tốc độ tăng quá nhanh khiến một số người đặt câu hỏi liệu thị trường Hà Nội đã đạt điểm bão hòa. Lo ngại này thúc đẩy việc bàn luận về đa dạng hóa danh mục đầu tư sang các đô thị khác có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Sự hình thành TP. Hồ Chí Minh mới

Ngày 1/1/2025, TP. Hồ Chí Minh trải qua thay đổi hành chính lớn, sáp nhập với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa–Vũng Tàu. Sự mở rộng này đã thay đổi đáng kể diện mạo địa lý và kinh tế của thành phố, đưa vào những khu vực có thị trường bất động sản đa dạng và tiềm năng phát triển khác nhau. Việc sáp nhập cũng khiến các nhà phân tích phải đánh giá lại cung – cầu, khi các quận huyện mới mang đến nguồn hàng mới và mức giá khác biệt.

Trước khi sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Từ cuối năm 2022 đến năm 2023, số lượng chung cư mở bán mỗi quý hiếm khi vượt quá 3.600 căn, hạn chế hoạt động thị trường và tạo áp lực tăng giá. Sự thiếu hụt này đặc biệt rõ ở phân khúc trung cấp và giá rẻ, nơi nhu cầu luôn vượt quá nguồn cung.

Diễn biến nguồn cung sau sáp nhập

Dữ liệu sau sáp nhập cho thấy sự thay đổi rõ rệt. Tính cả các dự án từ Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu, nguồn cung chung cư hàng quý năm 2025 đã tăng lên hơn 6.000 căn – gần gấp đôi mức cao nhất trước sáp nhập. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ các dự án thuộc phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2, đặc biệt tại các khu vực mới. Những lựa chọn giá phải chăng này đã mở rộng đối tượng khách hàng, thu hút cả người mua nhà lần đầu và nhà đầu tư tìm lợi suất tốt.

Lượng căn hộ giá thấp tăng mạnh có thể giúp hạ nhiệt giá trong ngắn hạn nhờ giảm áp lực cung. Tuy nhiên, nó cũng có khả năng kích thích nhu cầu từ nhiều nhóm khách hàng hơn, tạo tiền đề cho đà tăng giá mới khi nguồn hàng này được hấp thụ.

Tâm lý thị trường và chiến lược đầu tư

Tâm lý nhà đầu tư đối với TP. Hồ Chí Minh mới khá lạc quan nhưng thận trọng. Nhiều người coi vùng lãnh thổ mở rộng là cơ hội để nắm bắt giá trị trước khi giá tiệm cận khu vực trung tâm cũ. Sự hiện diện của các khu công nghiệp lớn ở Bình Dương và tiềm năng du lịch của Bà Rịa–Vũng Tàu bổ sung các hoạt động kinh tế, hỗ trợ nhu cầu bất động sản lâu dài.

Về chiến lược, nhà đầu tư nên cân nhắc cả vị trí và phân khúc. Trong khi trung tâm TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ mức giá cao, các quận huyện ngoại vi thuộc khu vực mới mang lại điểm vào hợp lý. Những bất động sản gần các dự án hạ tầng như đường cao tốc, tuyến metro mới được kỳ vọng hưởng lợi lớn từ tăng trưởng tương lai.

Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến triển vọng

Các chỉ số kinh tế vĩ mô cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình xu hướng thị trường. Lạm phát, chính sách lãi suất và niềm tin tiêu dùng sẽ tác động đến sức mua và khẩu vị đầu tư. Ví dụ, lãi suất ổn định có thể khuyến khích vay mua nhà, trong khi áp lực lạm phát có thể khiến nhà đầu tư tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn.

Ngoài ra, các diễn biến kinh tế như mở rộng hoạt động doanh nghiệp và tái cấu trúc bán lẻ – minh chứng qua các động thái của những tập đoàn lớn – cho thấy đô thị vẫn đang phát triển mạnh. Sự năng động này củng cố lập luận về khả năng tăng giá dài hạn tại TP. Hồ Chí Minh mới.

Kết luận: Thị trường ở ngã rẽ

TP. Hồ Chí Minh mới đang ở thời điểm then chốt. Việc sáp nhập đã bổ sung nguồn cung và đa dạng hóa thị trường, tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức. Trong ngắn hạn, giá có thể ổn định nhờ lượng hàng tăng, nhưng triển vọng trung và dài hạn cho thấy khả năng tăng mạnh, nhất là ở những dự án có vị trí chiến lược.

Đối với nhà đầu tư, chìa khóa nằm ở phân tích kỹ lưỡng, chọn đúng phân khúc và thời điểm. Những ai xác định được khu vực còn undervalued với động lực tăng trưởng mạnh có thể tìm thấy làn sóng tăng giá tiếp theo không phải ở Hà Nội, mà ở chính TP. Hồ Chí Minh mới đầy năng động và đang phát triển.