Trong những năm gần đây, Việt Nam chứng kiến sự trở lại của “cơn sốt đất” khi giá bất động sản tăng vọt vượt xa giá trị thực. Hiện tượng này, chủ yếu do đầu cơ và các chiêu trò thổi giá có tổ chức, đã làm méo mó thị trường, gây lãng phí nguồn lực và tiềm ẩn rủi ro bất ổn vĩ mô.

Giá đất leo thang vì đầu cơ

Các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng đều ghi nhận mức tăng giá chưa từng có. Riêng Hà Nội, giá đất đã tăng 122% trong 5 năm qua, nhiều khu vực ngoại thành tăng gấp bốn lần nhờ các dự án nhà ở cao cấp lân cận. Sự tăng giá này không xuất phát từ nhu cầu ở thực mà từ tình trạng găm hàng, đầu cơ, cùng phương pháp định giá dựa trên các thương vụ đấu giá bị thổi phồng. Giá mới liên tục lấy mốc từ giá cũ đã bị đẩy lên, tạo vòng xoáy tăng giá mất kiểm soát.

Cơ chế định giá méo mó

Nguyên nhân quan trọng là cách các địa phương xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Giá đất chính thức thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, nhưng khi tính tiền sử dụng đất hay bồi thường, lại áp dụng hệ số dựa trên giao dịch đã bị thổi giá. Điều này giúp giới đầu cơ hợp thức hóa mức giá cao ngất, đẩy giá chung cư ở Hà Nội lên 100–300 triệu đồng/m², đất ngoại thành lên 500–700 triệu đồng/m². Nhiều bất động sản bỏ hoang, chôn vốn khổng lồ của xã hội mà không tạo ra giá trị sử dụng.

Hệ lụy kinh tế - xã hội

Giá đất cao khiến khả năng mua nhà của người dân giảm mạnh, phân khúc trung cấp gần như biến mất khỏi các đô thị lớn. Hơn 95% căn hộ mới mở bán ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp, khiến người lao động và tầng lớp trung lưu bị loại khỏi thị trường. Nhà đầu tư nước ngoài cũng thận trọng, chậm tham gia khi nhận thấy dấu hiệu bong bóng. Trong khi bất động sản chỉ đóng góp khoảng 3,5% GDP, ngành này lại hút gần 1/4 tổng vốn toàn nền kinh tế, phản ánh năng suất vốn thấp. Kết quả là hàng loạt khu đô thị ma với biệt thự bỏ trống, minh chứng cho sự lãng phí và hệ quả xã hội của tăng trưởng dựa trên đầu cơ.

Sự trở lại của cơn sốt đất cho thấy nhu cầu cấp thiết phải minh bạch hóa định giá, siết chặt quản lý thị trường và ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì lợi nhuận đầu cơ. Nếu không, giấc mơ an cư của hàng triệu người Việt sẽ càng xa vời.