Cuối tháng 10 năm 2025, những tranh luận xoay quanh dự thảo bảng giá đất Hà Nội áp dụng từ năm 2026 đã thu hút sự quan tâm lớn của công chúng. Các điều chỉnh do Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đề xuất nằm trong lần áp dụng đầu tiên theo Luật Đất đai mới, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/5/2026. Dự thảo chia thành phố thành 17 khu vực hành chính, phản ánh mức biến động giá khác nhau giữa khu vực nội đô và ngoại thành. Trong khi các quận trung tâm tăng nhẹ, vùng ngoại thành lại tăng mạnh tới 26%, làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả nhà ở và chi phí đầu tư.

Bối cảnh giá đất tăng

Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt sau đại dịch COVID-19. Từ 2023 đến 2025, giá căn hộ và nhà đất tăng vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, gây áp lực xã hội và kinh tế. Dự thảo bảng giá đất lần này là lần điều chỉnh thứ hai kể từ năm 2024, nghĩa là nếu thông qua, giá đất sẽ tăng hai lần trong vòng hai năm. Sự leo thang nhanh chóng, nhất là ở vùng ven, được nhiều người coi là nguy cơ phá vỡ sự cân bằng của thị trường nhà ở.

Luật quy định bảng giá đất phải phản ánh giá trị thị trường, nhưng thách thức là làm sao phù hợp với thực tế kinh tế của cư dân. Đối với các quận trung tâm (khu vực 1–6), mức tăng chỉ khoảng 2%. Tuy nhiên, các vùng ngoại thành như khu vực 9 tăng tới 26%, các vùng khác khoảng 20%. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến chi phí tiếp cận đất, triển khai dự án và cuối cùng là giá bán nhà.

Lo ngại về khả năng chi trả nhà ở

Mối lo hàng đầu là ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở phù hợp. Các chuyên gia, trong đó có khách mời Tô Anh Hùng, cho rằng giá nhà ở thương mại phù hợp cho người dân Hà Nội nên ở mức từ 35 đến 40 triệu đồng/m2, dựa trên thu nhập hiện tại. Tuy nhiên, diễn biến thị trường đã đẩy giá vượt xa mức này, và việc tăng giá đất sẽ làm khoảng cách càng lớn.

Chi phí đất cao hơn đồng nghĩa chi phí phát triển dự án tăng, khiến chủ đầu tư khó cung cấp sản phẩm ở mức giá vừa phải. Điều này có thể dẫn đến nguồn cung nhà ở trung cấp giảm, buộc nhiều người phải tìm mua xa hơn hoặc trì hoãn việc sở hữu nhà. Tình trạng này cũng có nguy cơ làm gia tăng chênh lệch kinh tế xã hội, khi quyền sở hữu nhà đất ngày càng xa tầm với của người thu nhập trung bình.

Góc nhìn từ doanh nghiệp và hiệp hội

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra tám kiến nghị liên quan đến dự thảo bảng giá đất. Kiến nghị đầu tiên là nguy cơ ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Giá đất là yếu tố chi phí đầu vào quan trọng, tác động đến khả năng tiếp cận đất, chi phí sản xuất và sức cạnh tranh. Hà Nội vốn đã nằm trong nhóm có giá đất cao nhất cả nước, và việc tăng thêm có thể khiến doanh nghiệp địa phương bất lợi so với tỉnh khác.

Một lo ngại khác là vai trò của đất đai như nguồn lực phát triển. Giá tăng quá cao có thể làm nản lòng nhà đầu tư, chậm tiến độ dự án và gây áp lực lên kế hoạch mở rộng đô thị. Hiệp hội kêu gọi một cách tiếp cận cân bằng, xét đến lợi ích của nhà nước, người dân và nhà đầu tư, đảm bảo bảng giá đất hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.

Cân bằng mục tiêu chính sách và ổn định thị trường

Các nhà hoạch định chính sách đối mặt với bài toán khó: hài hòa mục tiêu tài chính với ổn định thị trường. Bảng giá đất ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách qua thuế và phí, nhưng tăng quá mạnh có thể gây bất ổn thị trường nhà ở. Quá trình lấy ý kiến từ nhiều bên là cơ hội để điều chỉnh nhằm giảm tác động tiêu cực.

Giải pháp có thể gồm tăng giá theo lộ trình, áp dụng mức khác nhau tùy ưu tiên phát triển, hoặc hỗ trợ cho dự án nhà ở phù hợp. Những biện pháp này sẽ giúp giảm tác động cho cả chủ đầu tư và người dân, đồng thời vẫn đảm bảo bảng giá đất sát với thực tế thị trường.

Triển vọng

Khi thời điểm áp dụng tháng 5/2026 đến gần, tranh luận về bảng giá đất Hà Nội phản ánh thách thức rộng hơn trong quản lý đô thị. Quá trình đô thị hóa nhanh, tăng dân số và biến động kinh tế đòi hỏi chính sách vừa linh hoạt vừa công bằng. Kết quả của dự thảo này sẽ định hình không chỉ thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến quỹ đạo kinh tế xã hội của thành phố trong nhiều năm tới.

Cuối cùng, câu hỏi đặt ra là: liệu bảng giá đất mới có thể kiềm chế giá bất động sản đang leo thang, hay sẽ làm trầm trọng thêm khủng hoảng khả năng chi trả? Câu trả lời phụ thuộc vào việc chính quyền cân bằng được giữa định giá chính xác và nhu cầu thực tế của cư dân, doanh nghiệp, đảm bảo lợi ích phát triển được chia sẻ cho mọi tầng lớp xã hội.