Trong một diễn biến mới có thể tác động mạnh đến thị trường bất động sản Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 đã ban hành công văn gửi các ngân hàng thương mại tại TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai. Công văn này, ký ngày 20/10/2025, yêu cầu tạm dừng ngay việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản. Biện pháp này xuất phát từ lo ngại về rủi ro pháp lý và đã gây nhiều tranh luận giữa giới đầu tư, chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng.

Bối cảnh và nguyên nhân

Cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước được đưa ra sau một vụ kiện nổi bật liên quan đến một chủ đầu tư, một ngân hàng thương mại và một khách hàng. Vụ việc xoay quanh hợp đồng mua bán một bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cuối cùng không được xây dựng. Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả toàn bộ số tiền đã giao dịch. Quyết định này cho thấy rủi ro lớn khi ngân hàng cấp tín dụng cho các khoản đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà hình thành trong tương lai đã thông qua công ty môi giới hoặc công ty con để thu tiền đặt cọc. Những thỏa thuận này thường được lập thành văn bản nhưng lại vi phạm Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, vốn cấm giao dịch khi chưa được cơ quan chức năng chấp thuận.

Nội dung chỉ đạo cụ thể

Công văn số 5553/KV2TRA nêu rõ ba yêu cầu chính đối với các ngân hàng thương mại. Quan trọng nhất là tạm dừng ngay việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền như Tòa án hoặc Sở Xây dựng. Chỉ đạo này nhấn mạnh cụm từ “tạm dừng ngay lập tức” và tập trung vào các khoản đặt cọc gắn với hợp đồng văn bản – vốn là điểm nóng về pháp lý.

Động thái này không chỉ mang tính phòng ngừa mà còn nhằm tránh việc ngân hàng bị cuốn vào các tranh chấp, nơi cả hợp đồng vay và hợp đồng đặt cọc đều có thể bị tuyên vô hiệu. Nguy cơ tài chính đối với ngân hàng bao gồm mất khoản lãi dự kiến và phải hoàn trả toàn bộ vốn gốc, tạo ra rủi ro vận hành đáng kể.

Tác động thị trường và rủi ro pháp lý

Đối với nhà đầu tư, việc tạm dừng này đồng nghĩa với việc mất đi kênh tài chính để đặt cọc bất động sản. Các dự án đang ở giai đoạn đầu hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý có thể chậm tiến độ bán hàng, do người mua không thể vay ngân hàng để thanh toán đặt cọc. Chủ đầu tư, nhất là những đơn vị phụ thuộc vào dòng tiền từ đặt cọc để triển khai dự án, có thể gặp khó khăn về thanh khoản.

Các chuyên gia pháp lý nhận định chỉ đạo này phù hợp với cảnh báo gần đây của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, nơi đã đe dọa đình chỉ hoạt động đối với các chủ đầu tư vi phạm quy định bán hàng. Bằng việc chặn kênh cho vay đối với các thỏa thuận đặt cọc vi phạm, Ngân hàng Nhà nước đang củng cố tính tuân thủ pháp luật và giảm nguy cơ bất ổn thị trường.

Kết luận

Chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 là một biện pháp quyết liệt nhằm bảo vệ hệ thống tài chính và người mua bất động sản khỏi hậu quả của các giao dịch trái luật. Dù có thể gây gián đoạn ngắn hạn ở một số phân khúc, về lâu dài, động thái này sẽ góp phần tạo ra môi trường bất động sản minh bạch và tuân thủ pháp luật hơn. Nhà đầu tư và chủ đầu tư sẽ phải thích nghi với điều kiện tài chính chặt chẽ hơn, đảm bảo dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý trước khi kêu gọi khách hàng.