Trong phần hai của chương trình, trọng tâm được chuyển sang bức tranh tổng quan về thị trường tài chính và ngân hàng Việt Nam trong quý III năm 2025, đặc biệt nhấn mạnh đến lãi suất, tín dụng và dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản. Buổi chia sẻ có sự tham gia của chuyên gia tài chính Thạc sĩ Phạm Xuân Hòe, người có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành ngân hàng và phân tích chính sách kinh tế.

Bối cảnh vĩ mô và độ trễ chính sách

Ông Phạm Xuân Hòe mở đầu bằng việc nhắc lại những dự báo trước đây về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản. Trong khi nhiều người tin rằng thị trường sẽ hồi phục trong vòng một năm, ông đã cảnh báo rằng cần ít nhất hai đến ba năm do độ trễ trong điều chỉnh chính sách vĩ mô của Việt Nam. Đặc điểm này vẫn tồn tại, bất chấp sự quyết liệt của lãnh đạo cấp cao. Các thay đổi chính sách thường mất nhiều tháng để triển khai và tác động chỉ xuất hiện sau một thời gian dài.

Ông nhấn mạnh rằng minh bạch hóa thị trường bất động sản đang trở thành xu hướng không thể tránh khỏi. Những sáng kiến như số hóa dữ liệu bất động sản và xây dựng các sàn giao dịch minh bạch đang được thúc đẩy. Dù có thể làm tăng nghĩa vụ thuế, đây là bước cần thiết để tạo môi trường đầu tư lành mạnh.

Thách thức trong số hóa và minh bạch

Chuyên gia cho rằng nếu không có cơ sở dữ liệu số hóa toàn diện về các thửa đất và tài sản bất động sản, việc minh bạch sẽ không khả thi. Ông minh họa bằng những câu chuyện cá nhân về sự kém hiệu quả trong thủ tục hành chính và quản lý dữ liệu, bao gồm việc mất thông tin cá nhân và khó khăn trong việc hoàn tất nghĩa vụ thuế khi giao dịch bất động sản. Những bất cập này cho thấy nhu cầu cấp thiết về hệ thống dữ liệu bất động sản an toàn, tập trung và dễ tiếp cận.

Xu hướng minh bạch này tương tự như ở Trung Quốc, nơi giao dịch bất động sản ngày càng được quản lý và số hóa. Đối với Việt Nam, áp dụng mô hình tương tự có thể giúp giảm trốn thuế và đầu cơ, dù sẽ gặp sự phản đối từ những người quen với cách làm thiếu minh bạch.

Chỉ số kinh tế và động lực tăng trưởng

Chuyển sang các chỉ số vĩ mô, ông Hòe xác định sáu lĩnh vực quan trọng cần phân tích. Ông nhấn mạnh rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam trong chín tháng đầu năm 2025 đạt trung bình khoảng 7,85%, với quý III vượt 8,2%. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng vẫn hạn chế: đầu tư công và xuất khẩu.

Đầu tư công, hay kích thích tài khóa, là yếu tố đóng góp lớn. Dựa trên học thuyết Keynes, ông mô tả đây là chu trình di chuyển nguồn lực từ khu vực này sang khu vực khác để tạo GDP. Mặc dù hiệu quả ngắn hạn, cách tiếp cận này không bền vững nếu kéo dài quá mức, vì sẽ tạo áp lực lạm phát và dẫn đến thắt chặt tiền tệ, tương tự khủng hoảng 2011–2012.

Xuất khẩu, đặc biệt là xuất siêu, là trụ cột thứ hai. Tuy nhiên, 72% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam đến từ vốn FDI, khiến phần lớn lợi nhuận thuộc về nhà đầu tư nước ngoài, trong khi doanh nghiệp trong nước vẫn ở vai trò gia công. Ông cảnh báo rằng phụ thuộc vào xuất khẩu dựa trên FDI sẽ hạn chế khả năng tự chủ kinh tế dài hạn.

Đa dạng hóa và kênh đầu tư thay thế

Ông khuyến nghị các mô hình kinh doanh bền vững nên xem xét lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao, dù thời gian thu hồi vốn dài và yêu cầu vốn lớn. Ông dẫn chứng các doanh nghiệp áp dụng ESG trong nông nghiệp, sau nhiều năm đã thu hút vốn đầu tư nước ngoài và xây dựng thương hiệu mạnh.

Ngoài bất động sản, ông đề cập đến các kênh đầu tư khác như trái phiếu chính phủ và doanh nghiệp, chứng khoán, kim loại quý và tài sản số. Đáng chú ý, bạc đã tăng giá mạnh trong thời gian gần đây, mang lại lợi nhuận tới 50% cho một số nhà đầu tư. Vàng vẫn là kênh giữ giá truyền thống, trong khi tài sản số tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư Việt.

Rủi ro và chiến lược

Ông cảnh báo rằng minh bạch quá mức trong giao dịch bất động sản có thể làm tăng gánh nặng thuế, khiến thị trường chững lại. Tuy nhiên, đây là bước cần thiết cho sự ổn định lâu dài. Nhà đầu tư cần chuẩn bị cho biến động lãi suất và tín dụng khi chính sách tiền tệ được điều chỉnh để kiểm soát lạm phát.

Kết thúc, ông nhấn mạnh rằng tăng trưởng kinh tế Việt Nam hiện dựa vào kích thích ngắn hạn và xuất khẩu. Nhà đầu tư cần hiểu rõ cấu trúc này để đưa ra quyết định đúng đắn. Những người sẵn sàng tham gia vào các lĩnh vực tiềm năng dài hạn như nông nghiệp bền vững hoặc dịch vụ bất động sản ứng dụng công nghệ sẽ có lợi thế khi thị trường ổn định.

Tóm lại, bức tranh tài chính quý III/2025 vừa mang lại cơ hội vừa tiềm ẩn thách thức. Đầu tư công và xuất khẩu tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng, nhưng sự phụ thuộc vào vốn ngoại và độ trễ chính sách vẫn là điểm yếu. Con đường phía trước đòi hỏi chấp nhận minh bạch, đa dạng hóa danh mục và chuẩn bị cho những biến động do chính sách gây ra.