Trong nhiều năm qua, giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam đã leo thang chóng mặt, khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời đối với phần đông người dân. Sự chênh lệch giữa thu nhập và giá bất động sản đã đạt đến mức báo động, khi theo nguyên tắc tài chính an toàn, một hộ gia đình trung bình phải mất hàng chục năm, thậm chí cả đời, mới mua nổi một căn nhà bình thường. Thực trạng này đã thôi thúc các cơ quan quản lý và chuyên gia thị trường tìm kiếm những giải pháp thực tế nhằm hạ nhiệt thị trường đang quá nóng.

Quy mô khủng hoảng giá nhà

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại các đô thị lớn ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới. Tại TP.HCM, hệ số này đạt khoảng 27,3 lần thu nhập bình quân năm, so với khoảng 15 lần ở Trung Quốc. Một người thu nhập 30 triệu đồng/tháng, nếu tiết kiệm đều đặn, sẽ cần hơn 80 năm để mua một căn hộ trung bình, và lâu hơn nhiều với nhà liền thổ. Nhà liền thổ tại các quận trung tâm thường vượt 30 tỷ đồng cho 100 m², tức khoảng 300 triệu đồng/m² – mức giá vượt xa thu nhập hộ gia đình trung bình khoảng 230 triệu đồng/năm.

Khoảng cách này càng trầm trọng hơn bởi tốc độ tăng giá vượt xa tăng trưởng thu nhập. Trong 10 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tăng 2,5 đến 3 lần, trong khi thu nhập chỉ tăng khoảng 70–80%. Kết quả là khoảng cách khả năng chi trả ngày càng rộng, giá nhà liên tục bỏ xa thu nhập.

Phân khúc thị trường và mất cân đối tín dụng

Một yếu tố quan trọng góp phần vào khủng hoảng là sự áp đảo của phân khúc cao cấp và hạng sang trong các dự án mới. Tại TP.HCM, giá sơ cấp của căn hộ cao cấp dao động từ 200 đến 300 triệu đồng/m², với một số dự án siêu sang còn cao hơn. Sự lệch hướng này khiến nguồn cung nhà ở tầm trung và giá rẻ khan hiếm, buộc nhiều người mua phải vay mượn quá sức hoặc từ bỏ ước mơ sở hữu nhà.

Dòng tín dụng cũng nghiêng mạnh về bất động sản thương mại thay vì các dự án nhà ở phục vụ đại đa số. Đến giữa năm 2025, tổng dư nợ bất động sản vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống – một tỷ lệ cho thấy sức ảnh hưởng của lĩnh vực này đối với nền kinh tế.

Giải pháp của Chính phủ để hạ nhiệt thị trường

Nhận thấy xu hướng bất bền, các cơ quan chức năng đã và đang triển khai nhiều biện pháp nhằm siết đầu cơ và cân bằng cung – cầu. Các giải pháp bao gồm siết tín dụng đối với giao dịch mang tính đầu cơ, khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi cho chủ đầu tư, và điều chỉnh chính sách sử dụng đất để có thêm quỹ đất cho dự án tầm trung.

Một hướng đi quan trọng khác là nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, đảm bảo người mua tiếp cận được thông tin chính xác về giá cả và dự án. Điều này giúp hạn chế bong bóng đầu cơ do tin đồn và tâm lý đám đông. Ngoài ra, việc nghiên cứu áp dụng thuế đối với nhà bỏ trống và hoạt động lướt sóng cũng đang được xem xét, nhằm giảm tình trạng găm giữ và khuyến khích sử dụng thực sự.

Vai trò của các bên tham gia thị trường

Bên cạnh chính sách nhà nước, nhà đầu tư và người mua cũng cần góp phần ổn định thị trường. Người mua nên cân nhắc khả năng chi trả dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn hoặc vay mượn quá mức. Các chủ đầu tư có thể đóng góp bằng cách đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung nhiều lựa chọn nhà ở phù hợp thu nhập, qua đó mở rộng đối tượng khách hàng và giảm phụ thuộc vào nhu cầu cao cấp.

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng tăng trưởng bền vững đòi hỏi phải điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực của phần đông dân cư. Nếu không, nguy cơ giá tiếp tục leo thang và bất bình đẳng xã hội sẽ vẫn tồn tại.

Triển vọng tương lai

Thị trường nhà ở Việt Nam đang ở ngã rẽ quan trọng. Sự mất cân đối giữa thu nhập và giá nhà không chỉ đe dọa giấc mơ an cư của hàng triệu người mà còn ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô. Bằng cách siết chặt đầu cơ, tái cân bằng nguồn cung về phân khúc giá hợp lý và đảm bảo tiếp cận tín dụng công bằng, các nhà hoạch định chính sách kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường nhà ở ổn định và bao trùm hơn.

Để đạt được điều này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Chính phủ, doanh nghiệp bất động sản, các tổ chức tài chính và người tiêu dùng. Nếu thành công, các biện pháp này có thể dần đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, khơi lại hy vọng an cư cho hàng triệu người dân Việt Nam.