Những tháng gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong hoạt động cho vay, đặt ra nhiều câu hỏi về mức độ tập trung và rủi ro hệ thống. Theo số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản đạt 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm 1/4 tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Con số này bao gồm cả khoản vay của doanh nghiệp bất động sản và người dân mua nhà, cho thấy quy mô dòng vốn đổ vào lĩnh vực này.

Tập trung nợ vào nhóm doanh nghiệp lớn

Một phát hiện đáng chú ý là tỷ lệ nợ vay tập trung vào một số ít công ty. Trong số 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên ba sàn chứng khoán Việt Nam, tổng nợ vay ngắn và dài hạn tính đến cuối quý III đạt gần 722.000 tỷ đồng, tăng 39,5% so với cuối năm 2024. Đáng nói hơn, 5 doanh nghiệp vay nhiều nhất gồm Vingroup, Vinhomes, Novaland, Kinh Bắc và Becamex chiếm tới 80% tổng nợ vay của toàn bộ nhóm này. Điều này đồng nghĩa sức khỏe tài chính của vài "ông lớn" có thể tác động mạnh tới toàn bộ thị trường bất động sản niêm yết.

Mối quan hệ giữa Vingroup và Vinhomes cũng tạo thêm sự phức tạp, khi Vinhomes là công ty con và nợ của họ được hợp nhất vào báo cáo tài chính của Vingroup. Tuy nhiên, mỗi pháp nhân vẫn triển khai các dự án riêng biệt, nên việc liệt kê cả hai trong bảng xếp hạng nợ vay là hợp lý.

Bức tranh vượt ra ngoài con số tổng

Khối lượng nợ lớn chỉ là một phần câu chuyện. Ngoài các khoản vay trực tiếp cho doanh nghiệp, ngân hàng còn cho khách hàng cá nhân vay để mua nhà, và dòng tiền này chảy vào dự án của các chủ đầu tư. Khoản này được ghi nhận là "người mua trả tiền trước" trong báo cáo doanh nghiệp, nhưng tỷ trọng vốn vay ngân hàng so với vốn tự có của khách hàng chưa rõ ràng, khiến việc phân tích chi tiết gặp khó khăn.

Gánh nặng chi phí lãi vay cũng phức tạp hơn con số trên báo cáo kết quả kinh doanh. Chẳng hạn, Vinhomes ghi nhận gần 8.800 tỷ đồng chi phí lãi vay trực tiếp làm giảm lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm, nhưng bên cạnh đó còn có 1.200 tỷ đồng lãi vay được vốn hóa – cộng vào giá trị tài sản dở dang thay vì hạch toán ngay vào chi phí. Cách xử lý này trì hoãn việc ghi nhận chi phí cho đến khi tài sản tạo ra doanh thu, từ đó làm mờ tác động tức thời lên lợi nhuận.

Tác động đối với thị trường

Tốc độ tăng tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản niêm yết – gần gấp ba lần tốc độ tăng tín dụng chung – cho thấy chiến lược mở rộng mạnh mẽ. Kết hợp với việc tập trung nợ vào một số doanh nghiệp lớn, rủi ro hệ thống càng rõ rệt. Nếu một trong các "ông lớn" này gặp khó khăn tài chính, tác động tiêu cực có thể lan rộng ra toàn ngành và nền kinh tế.

Thực tiễn vốn hóa lãi vay cũng cần được chú ý, vì nó có thể che giấu chi phí thực sự của vốn và trì hoãn việc phản ánh trong kết quả tài chính. Nhà đầu tư và cơ quan quản lý cần xem xét cả kênh nợ trực tiếp và gián tiếp, cũng như các phương pháp hạch toán, để đánh giá chính xác sức khỏe tài chính của ngành.

Kết luận

Bức tranh cho vay bất động sản tại Việt Nam hiện nay nổi bật với sự tăng trưởng nhanh, mức độ tập trung cao và cách thức báo cáo tài chính phức tạp. Dòng tín dụng mạnh mẽ thúc đẩy phát triển nhưng cũng làm gia tăng rủi ro, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ. Vận mệnh của một số doanh nghiệp lớn có thể quyết định hướng đi của toàn thị trường, vì vậy minh bạch và quản trị rủi ro thận trọng là yếu tố then chốt cho sự phát triển bền vững.